4. 5. 2025
Rozdělení domu na jednotky vs. dohoda o užívání – jak zvýšit hodnotu nemovitosti
V realitní praxi se často setkáváme s domy, které mají více samostatně využívaných částí – například dvě patra, každé s vlastním bytem, nebo přístavek, kde žije další rodina. Na první pohled to může působit jako bytový dům. Právně to tak ale být vůbec nemusí. A právě v tom spočívá zásadní rozdíl, který může ovlivnit nejen cenu nemovitosti, ale i možnosti jejího prodeje nebo financování.
Dohoda o užívání: jednoduché, ale omezené řešení
Často se setkáváme s tím, že více spoluvlastníků domu uzavřelo mezi sebou tzv. dohodu o výhradním užívání. Každý z nich pak využívá svou část – například jedno patro, garáž nebo zahradu. Tato dohoda ale není právně vymahatelná vůči třetím osobám, protože není zapsána v katastru nemovitostí. Katastr totiž stále eviduje pouze jednu nemovitost ve spoluvlastnictví, bez formálního rozdělení na jednotky.
🔹 Výhody: rychlé, levné, bez nutnosti notáře a složité dokumentace
🔹 Nevýhody: nelze samostatně prodat část domu, žádná právní jistota pro kupujícího, problém při financování hypotékou
Rozdělení na jednotky: cesta k vyšší hodnotě
Oproti tomu rozdělení domu na samostatné bytové jednotky podle občanského zákoníku (tzv. prohlášení vlastníka) je sice administrativně náročnější, ale otevírá úplně jiné možnosti.
Každá jednotka (např. byt) pak existuje jako samostatná nemovitost se svým vlastním listem vlastnictví v katastru. Díky tomu je lze samostatně prodávat, zastavit, darovat nebo pronajímat. Navíc je možné využít hypoteční financování, protože banky samostatné jednotky běžně akceptují jako zástavu.
🔸 Výhody: silné vlastnické právo, vyšší tržní hodnota, samostatný prodej, možnost hypotéky
🔸 Nevýhody: časová a finanční náročnost, potřeba spolupráce spoluvlastníků
Kdy se rozdělení vyplatí?
Představme si dům se čtyřmi byty, každý s vlastním vstupem, kuchyní, koupelnou a měřiči energií. Pokud se prodává jako celek, osloví hlavně investory. Pokud se ale rozdělí na jednotky, je možné ho prodat po bytech – a výsledná tržní cena bývá výrazně vyšší.
Makléř, který rozumí rozdílu mezi spoluvlastnictvím a rozdělením na jednotky, tak může klientovi nejen pomoci nemovitost prodat, ale i strategicky zvýšit její hodnotu.
Závěr: neprodávejte pod cenou kvůli neznalosti
Pokud vlastníte dům s více samostatně užívanými částmi a plánujete jeho prodej, vyplatí se zvážit rozdělení na jednotky. Může to znamenat desítky procent navíc oproti prodeji jednoho celku. Ano, bude to chtít trochu času, dokumentace a možná i pomoc odborníka – ale výsledek stojí za to.
Máte podobnou nemovitost a nejste si jistí, co je pro vás nejvýhodnější? Ozvěte se nám – společně najdeme řešení, které vám přinese nejen rychlý prodej, ale i férovou cenu.
